Рынок новостроек: цены снижаются по регионам на фоне инфляции
С начала года проблемы рынка недвижимости отразились на ценах: за первые семь месяцев стоимость новостроек снизилась в семи из 74 регионов, в том числе в Краснодарском крае и Хакасии.
Сильнее всего с начала года цены снизились в Хакасии (-5,5%), в Астраханской области (-4,3%), а в Краснодарском крае падение составило -1,7%.
В Смоленской области цены упали на 0,9%, в Омской — на 0,8%, в Тюменской — на 0,5%, а в Тамбовской — на 0,2%.
С учетом инфляции падение выглядит заметнее: инфляция за январь–июль составила 4,8%. Реальное снижение стоимости новостроек варьируется от примерно 5% в Тамбовской области до более 10% в Хакасии. В среднем по стране nominalные цены выросли на 4,3%, поэтому в реальном выражении снижение около 0,5%.
Самые большие трудности испытывают застройщики Краснодарского края: распроданность жилья там существенно ниже нормы — всего 41% против допустимых 60–80%. Дома, которые должны быть сданы в этом году, распроданы лишь на 36% (при норме к вводу в эксплуатацию около 70%).
В Тюменской области ситуация чуть лучше: отношение распроданности к стройготовности — 46%; по стране в среднем этот показатель составляет 69%.
Рынок постепенно смещается в сторону дефицита спроса: по данным Дом.РФ на 1 июля наблюдался дефицит спроса или риск его возникновения в 39 регионах, а в 49 субъектах объём запусков новостроек оказался слишком большим по отношению к продажам. Ожидаемое восстановление продаж может затянуться; ипотечные ставки снижаются медленно.
Сильнее всего страдают средние и мелкие застройщики: по данным Дом.РФ доля строящегося жилья с достаточной распроданностью у топ‑10 девелоперов составляет 57% против 49% по рынку.
Чтобы удержать цены, застройщики ограничивают предложение: в июле доля неоткрытых продаж достигла максимума с 2020 года — 24%, а общий запас нераспроданного жилья вырос до 29,1 млн кв. м; с начала года неоткрытые продажи увеличились на 8%.
Аналитики отмечают перераспределение географии спроса: в первом полугодии топ‑10 регионов реализовали 5,4 млн кв. м, что примерно на 1% меньше год назад; в остальных регионах объём продаж вырос примерно на 15%.
Снижение распроданности может вынудить застройщиков снизить темпы запуска новых проектов, что может ударить по экономике в ближайшие месяцы, поскольку вклад строительства в ВВП остаётся значительным.
